La agregación de fincas es un proceso en el ámbito del urbanismo que consiste en la unión de dos o más parcelas no contiguas para formar una única unidad de finca, siendo del mismo titular o que poseen la misma finalidad.
Para realizar este proceso, también llamado agregación de fincas registrales, es fundamental contar con el asesoramiento de expertos en urbanismo para garantizar el cumplimiento de todas las normativas vigentes. Si tienes dudas o necesitas más información sobre un caso concreto, en LP Urbanismo y Arquitectura estamos encantados de poder asesorarte sobre cualquier gestión sobre tu finca o parcela.
Normativa reguladora
La agregación de fincas está sujeta a una normativa reguladora que varía según la ubicación geográfica. En España, la Ley del Suelo establece las disposiciones generales aplicables a este proceso, mientras que cada comunidad autónoma puede contar con regulaciones específicas.
Normativa para agregación de fincas en Andalucía
La agregación de fincas en Andalucía está regulada por la normativa urbanística vigente, que establece los requisitos y procedimientos para llevar a cabo este tipo de operaciones. Entre las leyes y regulaciones más relevantes se encuentran la Ley de Impulso y Sostenibilidad de Andalucía (LISTA) y los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU) de cada municipio.
La LISTA establece los criterios generales para el proceso de agregar fincas, incluyendo aspectos relacionados con la edificabilidad, las servidumbres y las condiciones de acceso. Los PGOU, por su parte, establecen las normas específicas para cada municipio, definiendo las zonas aptas para la agregación y los parámetros urbanísticos que deben cumplirse.
Es importante destacar que cada municipio puede tener sus propias regulaciones adicionales, por lo que es fundamental consultar con las autoridades locales y contar con el asesoramiento de profesionales especializados en el campo.
Proyecto de agregación de fincas
Para cambiar la configuración de una finca inscrita es necesario hacer un Proyecto de Agregación que es realizado por un técnico experto, quien garantiza que la agregación de fincas cumple con la legislación existente en la Ley Hipotecaria, la Ley de Propiedad Horizontal, el Texto Refundido de la Ley de Suelos y el Código Civil.
Si tienes cualquier duda al respecto, en LP Urbanismo y Arquitectura estamos encantados de poder asesorarte y estudiar tu caso en concreto.
Ley hipotecaria para agregación de fincas
El Reglamento Hipotecario desempeña un papel relevante en la agregación de fincas. Esta reglamento establece los requisitos y trámites legales necesarios para la modificación registral de las propiedades involucradas en el proceso de agregación.
Lo más importante a tener en cuenta respecto a la ley hipotecaria para es:
El artículo 48 del Reglamento Hipotecario
en el cual se indica que la finca que se agrega o la suma de las fincas agregadas, también denominadas fincas absorbidas, no puede ser superior a la quinta parte de la finca absorbente (la finca que recibe la agregación).
El artículo 50 del Reglamento Hipotecario
Se registrarán las notas marginales, la nueva configuración de las fincas en el folio de la finca que recibe la agregación. No será necesario crear una finca registral nueva, siendo la finca absorbente la que conserve su número de identificación en el Registro así como su propia individualidad.
Requisitos para la agregación de fincas
Para llevar a cabo la agregación de fincas, es necesario cumplir con una serie de requisitos. Estos requisitos pueden incluir aspectos como la compatibilidad de usos del suelo, la viabilidad técnica y urbanística, así como la obtención de las licencias correspondientes.
Como requisito imprescindible para la agregación, es que cada finca que se una tenga una superficie de, como máximo, la quinta parte de la finca a la que se agrega, tal cual se establece en el Reglamento Hipotecario.
Para llevar a cabo la agregación necesitaremos también un certificado de innecesariedad de la licencia, ya que en este caso no será necesaria una licencia urbanística municipal.
Para realizar cualquier modificación del tamaño de una finca será necesario contar con el titular registral de la finca o bien con su autorización expresa.
Agregación de fincas urbanas
La agregación de fincas en el ámbito urbano puede sr especialmente relevante para la optimización del uso del suelo y el desarrollo de proyectos inmobiliarios más amplios y funcionales. Al unir parcelas, se pueden crear unidades más grandes y adecuadas para la construcción de edificaciones de mayor envergadura quedando vinculadas y con la carga que les corresponda, si así procede. Esto puede resultar atractivo tanto para promotores inmobiliarios como para propietarios individuales que deseen expandir sus propiedades.
Tal como se estable en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, para agregar fincas urbanas se necesita un acuerdo de la Junta de propietarios y una autorización de dicha agregación.
Agregación de fincas rústicas
La agregación de fincas rústicas es de gran utilidad en el ámbito rural, ya que permite la creación de superficies más extensas, lo que favorece la eficiencia en la explotación agrícola o ganadera. Además, agregar fincas rústicas puede facilitar la implementación de mejoras en la infraestructura, como la construcción de caminos de acceso, sistemas de riego y almacenamiento, y la diversificación de actividades agrícolas.
Según la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias se necesitan tener en cuenta las normas sobre unidades mínimas de regadío, secadío, cultivo y bosque para el proceso de agregación en suelo rústico.
Agregación de fincas con servidumbre y servidumbre de vistas
La servidumbre es un derecho legal que permite a una persona utilizar o acceder a una propiedad que pertenece a otra. En este contexto, la servidumbre puede ser utilizada para garantizar el acceso a ciertas áreas, como por ejemplo, un camino de acceso compartido entre propiedades. También puede ser utilizada para permitir el paso de servicios públicos, como cables eléctricos o tuberías de agua, a través de una propiedad.
Por otro lado, la servidumbre de vistas es un derecho que protege y garantiza la vista panorámica desde una propiedad. En ciertos lugares con vistas excepcionales, es posible establecer servidumbres de vistas para asegurar que ninguna construcción futura obstruya la vista existente.
Al realizar proyectos de agregación con servidumbre, debemos valorar la preservación de la calidad de vida de los residentes y la valoración de sus propiedades.
Diferencias entre agregación y agrupación de fincas
Aunque es fácil confundirse, es importante tener en cuenta que la agregación de fincas se diferencia de la agrupación de fincas. Mientras que la agregación implica la unión de parcelas no contiguas, la agrupación se refiere a la fusión de parcelas adyacentes para formar una única parcela.
Las diferencias radican en los requisitos legales, los tramites a realizar e incluso en los impuestos a pagar. Por norma general se abonará el el impuesto Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por el valor de la finca agregada, esto es debido a que en proceso de agregación la finca más grande mantendrá el referencia catastral así como el mismo registro.
Caso de Éxito: Agregación de fincas en Granada
Nuestro cliente, un desarrollador inmobiliario, se acercó a nosotros con un terreno fragmentado en una ubicación privilegiada de la provincia granadina. El terreno estaba dividido en múltiples parcelas pequeñas, lo que dificultaba su desarrollo coherente y limitaba su potencial.
Nuestro equipo llevó a cabo un estudio exhaustivo del terreno, evaluando su topografía, accesibilidad, normativa local y potencial de desarrollo. Para abordar los desafíos de la agrupación de fincas en este proyecto, implementamos soluciones innovadoras que permitieron maximizar el espacio disponible y crear un ambiente atractivo y funcional para los residentes.
Una de nuestras principales estrategias fue la reconfiguración y redistribución de las parcelas existentes. Mediante la demolición selectiva y la reorganización de los límites de las fincas, logramos crear parcelas más amplias y aprovechar mejor el espacio disponible. Esto nos permitió diseñar viviendas de mayor tamaño y áreas comunes que satisfacieran las necesidades de los residentes.
El resultado proporcionó una serie de beneficios significativos tanto para el cliente como para los futuros residentes.
Contacta con un profesional
En LP Urbanismo & Arquitectura, entendemos la importancia de los diferentes servicios y gestiones que pueden realizarse sobre una finca o terreno como una estrategia valiosa en el desarrollo futuro. Nuestro enfoque integral, experiencia en el campo y conocimiento profundo de la normativa reguladora nos permiten llevar a cabo proyectos destacados y transformadores.
No dudes y cuéntanos tu idea, estaremos encantado de analizarla en buscar de la mejor solución posible.
