La agrupación de fincas es un procedimiento que permite combinar terrenos adyacentes en una única entidad jurídica, lo que facilita su gestión y aprovechamiento.
Este proceso esta sometido a la normativa urbanística en la que se encuentren las fincas o terrenos, por ese motivo es muy importante contar con expertos que entiendan las peculiaridades de dicha agrupación tanto si se encuentran en suelo urbano o suelo rural.
¿Qué es la agrupación de fincas?
La agrupación de fincas se refiere al proceso legal y urbanístico mediante el cual dos o más parcelas contiguas se fusionan para formar una sola unidad, es decir, que agruparíamos varias fincas más pequeñas en una finca más grande.
Los tramites para realizar la agrupación se realizan tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro, normalmente después de haber realizado el estudio necesario para asegurar que no haya ninguna incompatibilidad, discrepancia de datos, cargas o cualquier otro contratiempo que no nos permita realiza dicha agrupación.
¿Cuándo se realiza la agrupación de fincas?
El proceso para agrupar varias fincas se lleva a cabo en diversas situaciones. Algunos de los casos más comunes son:
- Unificación de parcelas: Cuando un propietario desea fusionar dos o más parcelas contiguas que posee con el objetivo de crear una unidad más grande y consolidada.
- Reordenación del territorio: En ocasiones, las administraciones públicas pueden promover la agrupación de fincas como parte de un plan de ordenación urbana o rural para mejorar la eficiencia y el uso del suelo.
- Divisiones y segregaciones: En casos específicos, esta agrupación puede ser necesaria para cumplir con los requisitos legales en procesos de segregación y división de terrenos.
Requisitos para agrupar fincas
Para llevar a cabo una agrupación de fincas, se deben cumplir ciertos requisitos legales y urbanísticos. Algunos de los más comunes incluyen:
- Contigüidad: Las fincas a agrupar deben ser colindantes y no pueden estar separadas por otras propiedades.
- Planificación urbanística: Es necesario verificar que la agrupación de terrenos esté permitida según las normativas y regulaciones urbanísticas vigentes en el área específica.
- Cargas y gravámenes: Se deben revisar los derechos, servidumbres o cargas que afecten a las fincas involucradas, y tomar las medidas necesarias para su correcta regularización.
- Licencias: En muchas ocasiones se requiere una licencia para poder agrupar fincas, esto dependerá del municipio donde se encuentren los terrenos.
Licencias necesarias
Un requisito imprescindible para agrupar fincas es obtener las licencias pertinentes. Estas pueden variar según la legislación local y la naturaleza del terreno. En general, es necesario solicitar una licencia urbanística o una licencia de obras, y presentar la documentación requerida que respalde el proceso de agrupación.
Es importante que la persona que se encargue de realizar la documentación tena experiencia en este tipo de gestiones y conozca la normativa correspondiente.
Normativa en Andalucía
Para llevar a cabo la agrupación de fincas en Andalucía debemos tener en cuenta que este proceso se rige por la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) y las normativas municipales correspondientes.
Es esencial contar con el conocimiento y la experiencia de profesionales especializados en la normativa local para asegurar el cumplimiento de todos los requisitos legales.
Agrupación de fincas urbanas
La agrupación de fincas en suelo urbano puede tener múltiples ventajas. Permite una mejor planificación y uso del suelo, la creación de unidades más grandes y funcionales, y la posibilidad de desarrollar proyectos arquitectónicos más ambiciosos.
Además, la agrupación de fincas urbanas puede generar valor añadido al permitir la construcción de edificaciones más grandes y complejas, lo que puede ser especialmente atractivo para promotores inmobiliarios y empresas que buscan expandir sus operaciones.
Agrupación de fincas rústicas
En el ámbito rural, la agrupación de fincas rústicas también puede ser de gran utilidad. Permite optimizar la explotación agrícola o ganadera al crear superficies más amplias y contiguas. Además, puede facilitar la implementación de mejoras en la infraestructura, como la construcción de caminos de acceso, sistemas de riego y almacenamiento, y la diversificación de actividades agrícolas.
¿Cuánto cuesta agrupar dos fincas?
El coste de agrupas varias fincas puede variar dependiendo de diversos factores, como el tamaño de las parcelas, la complejidad del proceso, los honorarios profesionales y los trámites administrativos involucrados.
Es recomendable contar con el asesoramiento de arquitectos y especialistas en urbanismo para obtener un presupuesto detallado y preciso. No obstante, podemos tomar 2% del valor de las fincas individuales como medida aproximada del coste de la agrupación de dos fincas.
Los gatos a tener en cuenta serían:
- Gastos de notaría
- Gastos de registro de la propiedad
- Coste de gestión del técnico
- Impuestos para la agrupación de fincas
Diferencias entre agrupación y agregación de fincas
Es importante tener en cuenta que la agrupación de fincas no es lo mismo que la agregación de fincas, ya que mientras que la agrupación implica la fusión de parcelas contiguas para formar una única unidad, la agregación se refiere a la unión de parcelas no contiguas que comparten un mismo propietario o una misma finalidad.
Una de las principales diferencias que tenemos tener en cuenta es en el pago de impuestos.
Fiscalidad: Impuestos por agrupación de fincas
Al realizar la agrupación debemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que puede variar dependiendo en la comunidad autónoma en la que nos encontremos. El importe de dicho impuesto se calcula con el valor de todas las fincas individuales.
Caso de Éxito: Agrupación de fincas en Granada
A continuación te detallamos un caso de éxito de uno de nuestros cliente, en el que gracias al haber agrupado varios terrenos maximizamos el potencia de una herencia.
En esta ocasión, nos encontramos con Javier, un hombre que heredó tres fincas separadas en un municipio de Granada. Nuestro primer paso fue analizar en detalle cada una de las fincas heredadas, evaluando su ubicación, tamaño y características. Mediante un exhaustivo estudio, identificamos las posibilidades de agrupación y determinamos la mejor estrategia para fusionar las tres parcelas en una sola.
Con el conocimiento de la normativa local y la experiencia en proyectos similares, procedimos a tramitar los permisos y licencias necesarios ante las autoridades competentes. Una vez obtenida la aprobación, nuestro equipo de arquitectos y urbanistas se encargó del diseño y planificación de la nueva parcela resultante, enfocándonos en crear un espacio armonioso y funcional, considerando aspectos como la distribución de la construcción, la optimización del aprovechamiento del suelo y la creación de áreas verdes.
El resultado fue una parcela única y mejorada, que proporcionó al cliente una serie de beneficios significativos:
- Le permite una mejor utilización del espacio, evitando áreas desperdiciadas y optimizando la construcción en términos de eficiencia y estética.
- Le permite una mayor superficie construirle.
Contacta con profesionales
Si tienes varias fincas y tienes dudas sobre cada uno de los servicios que puedes hacer sobre ellas, no dudes en contactarnos. Estaremos encantados de analizar tu caso particular, ofrecerte soluciones personalizadas y acompañarte en cada etapa del proceso.
Somos especialistas en consultoría urbanística y los tramites con Catastro, administraciones locales y el Registro de la Propiedad forman parte de nuestro día a adía. ¡No pierdas la oportunidad de optimizar el uso de tu suelo y potenciar el valor de tus propiedades!
