Las licencias de obras son uno de los servicios más demandados por nuestros clientes, ya que sin ellas es imposible dar luz verde a cualquier proyecto de construcción, tanto si es de gran envergadura como si se trata de una pequeña reforma personal.

A continuación te detallamos el tipo de licencias de obras que debes conocer antes de empezar cualquier tipo de proyecto.

Licencia de Obra Mayor

La Licencia de Obra Mayor es un documento otorgado por las autoridades municipales o gubernamentales que otorga permiso para llevar a cabo proyectos de construcción o intervenciones arquitectónicas de gran envergadura.

Este tipo de licencia es esencial para garantizar que las obras se realicen de manera segura, cumpliendo con los reglamentos locales y nacionales, y que el resultado final sea acorde con las normativas urbanísticas y de construcción establecidas.

¿Cuándo es necesario solicitarla?

La solicitud de una Licencia de Obra Mayor es imperativa cuando se planean trabajos que afectan la estructura del edificio o su funcionalidad. Desde la construcción de nuevos edificios hasta la reforma integral de espacios, esta licencia es crucial para evitar problemas legales y garantizar la seguridad.

¿Qué se considera obra mayor?

Queremos mostrarte 20 ejemplos en los que necesitarás una licencia de obra mayor para que puedas valorarlo tú mismo:

  1. Construcción de una vivienda unifamiliar: La edificación de una nueva residencia implica cambios significativos y suele requerir una licencia de obra mayor.
  2. Ampliación de la superficie construida: Añadir metros cuadrados a un edificio existente, ya sea en altura o extensión, generalmente se clasifica como obra sujeta a licencia.
  3. Rehabilitación integral de un edificio: Proyectos que implican la renovación completa de un edificio, incluyendo cambios estructurales, requieren una licencia de obra mayor.
  4. Modificación de la distribución interna de un edificio: Cambios en la disposición de habitaciones o espacios pueden necesitar una licencia, en el caso de precisar modificar estructura.
  5. Cambio de uso de un edificio: Pasar de un uso residencial a comercial, por ejemplo, suele requerir una licencia para asegurar el cumplimiento de normativas. Incluso para cambio de local a uso residencial, deberemos tramitar la correspondiente licencia ante su Ayuntamiento.
  6. Construcción de edificaciones industriales o comerciales: Proyectos que involucran la creación de espacios destinados a fines industriales o comerciales generalmente requieren una licencia de obra mayor.
  7. Reformas en edificaciones catalogadas: Modificaciones en edificios con estatus patrimonial o histórico a menudo necesitan una licencia especial para preservar su integridad arquitectónica.
  8. Cambio de uso de suelo: Modificar el propósito de un terreno, por ejemplo, de agrícola a residencial, normalmente implica una concesión de licencia.
  9. Construcción de aparcamientos subterráneos: Proyectos que involucran la creación de espacios de estacionamiento subterráneos generalmente requieren una licencia de obra mayor, recogen temas estructuras y por tanto sujeto a la correspondiente licencia.
  10. Demolición de edificaciones: Antes de derribar una estructura existente, se necesita una licencia de obra mayor para garantizar que se cumplan los requisitos legales y de seguridad.
  11. Intervenciones en bienes de dominio público: Proyectos que afectan áreas de propiedad pública, como aceras o calles, a menudo requieren una licencia de obra mayor.
  12. Construcción de piscinas de gran tamaño: Proyectos que involucran la construcción de piscinas extensas o complejas pueden necesitar una licencia de obra mayor.
  13. Instalación de ascensores en edificios existentes: La colocación de ascensores en edificios que originalmente no los tenían generalmente requiere una licencia de obra mayor.
  14. Modificación de elementos estructurales portantes: Cambios en elementos fundamentales para la estabilidad del edificio, como muros de carga, suelen requerir una licencia de obra mayor.
  15. Construcción de complejos residenciales: La edificación de conjuntos de viviendas o complejos residenciales a menudo se clasifica como obra mayor.
  16. Intervenciones en edificios de interés cultural: Proyectos que afectan edificios con valor cultural o histórico suelen requerir una licencia especial de obra mayor.
  17. Cambio de cubierta o tejado: Modificar la estructura del tejado de un edificio generalmente se clasifica como obra mayor.
  18. Construcción de estructuras para usos públicos: Proyectos que implican la creación de estructuras para el uso colectivo, como parques o instalaciones deportivas, a menudo requieren una licencia de obra mayor.
  19. Construcción de hoteles o alojamientos turísticos: La edificación de establecimientos para alojamiento turístico suele requerir una licencia de obra mayor.
  20. Construcción de edificaciones de gran altura: Proyectos que implican la construcción de rascacielos u otras estructuras de gran altura generalmente se clasifican como obra mayor.

construcción de edificio con licencia de obra mayor

¿Cuál es el precio de la Licencia de Obra Mayor?

Determinar el costo de una Licencia de Obra Mayor puede ser un proceso variable y dependerá de diversos factores, entre ellos la ubicación geográfica, las dimensiones del proyecto, la complejidad de la obra y las regulaciones locales. A continuación, desglosaremos estos factores para que puedas entender mejor cómo se determina el precio de una Licencia de Obra Mayor.

  • Ubicación Geográfica: Las ordenanzas municipales para las licencias de obra pueden variar significativamente de una región a otra. Ciudades o áreas metropolitanas tienden a tener tarifas más altas en comparación con zonas rurales.
  • Dimensiones y Complejidad del Proyecto: A mayor envergadura de la obra, es probable que el costo de la licencia aumente. Si la obra implica cambios significativos en la estructura del edificio, es probable que se necesite una revisión más detallada por parte de los ingenieros y arquitectos municipales, lo que podría afectar el costo de la licencia.
  • Valor de la Obra: En algunos lugares, el costo de la licencia se basa en una proporción del valor total de la obra. Esto significa que a medida que aumenta el valor estimado del proyecto, también lo hace el costo de la licencia.
  • Tarifas y Tasas Locales: Cada municipio establece sus propias tarifas y tasas para las licencias de obra. Estas tarifas pueden incluir una tasa base, tarifas adicionales por metro cuadrado construido, o tarifas específicas para ciertos tipos de proyectos.
  • Profesionales Asociados: Contratar arquitectos o ingenieros para diseñar y supervisar el proyecto puede aumentar los costos asociados. Estos honorarios deben tenerse en cuenta al calcular el presupuesto total para la licencia de obra mayor.
  • Plazos de Procesamiento Rápido: Algunos municipios ofrecen opciones de procesamiento rápido de licencias, pero estas a menudo vienen con tarifas adicionales. Si necesitas que tu licencia se procese rápidamente, es posible que debas pagar una tarifa adicional.
  • Consultas y Revisión Previa: Antes de presentar la solicitud formal, es posible que desees realizar consultas previas con los departamentos de construcción locales. Algunos municipios pueden cobrar tarifas por este servicio.
  • Multas y Sanciones: En algunos casos, no obtener la licencia de obra mayor antes de comenzar el proyecto puede resultar en multas y sanciones, lo que aumentaría los costos totales.
  • Actualizaciones y Revisiones de Proyecto: Si las autoridades locales solicitan cambios o revisiones en el proyecto, esto puede llevar a tarifas adicionales para ajustar la licencia.
  • Gastos Administrativos: Pueden existir ordenanzas fiscales administrativas generales que el municipio cobra para cubrir los costos de procesamiento de documentos y otros trámites administrativos.

El precio de una Licencia de Obra Mayor puede variar considerablemente. Nuestra recomendación es contactar con profesionales arquitectos para obtener una estimación precisa y comprender los factores específicos que influyen en el costo de tu proyecto.

¿Dónde se solicita la Licencia de Obra Mayor?

La solicitud se realiza en el Ayuntamiento correspondiente al lugar de la obra. El proceso puede variar según la localidad, por lo que es fundamental informarse sobre los requisitos específicos de tu área.

En LP Urbanismo y Arquitectura podemos gestionar tu solicitud de licencias al ayuntamiento de Granada, así como a otros organismos de diferentes localidades y provincias. Podemos encargarnos de toda esta tramitación burocrática para asegurarte que se haga de la forma correcta.

trabajador renovando apartamento con licencia de obra menor

Licencia de Obra Menor

La Licencia de Obra Menor es un permiso otorgado por las autoridades municipales que habilita la realización de proyectos de construcción o intervenciones arquitectónicas de menor magnitud. A diferencia de la Licencia de Obra Mayor, esta se aplica a proyectos que no involucran cambios significativos en la estructura del edificio o en su uso principal.

Es un trámite fundamental para garantizar que incluso las obras de menor envergadura se realicen cumpliendo con las normativas locales y nacionales, asegurando la seguridad y la coherencia con las regulaciones urbanísticas.

Si las obras se definen como de Escasa Entidad Constructiva y Técnica, es posible que sea suficiente la presentación de la consecuente Declaración Responsable que habilita al promotor para llevar a cabo la obra desde el momento que presenta por registro su instancia con la documentación anexa correspondiente.

¿Cuándo es necesario solicitarla?

La Licencia de Obra Menor es necesaria para proyectos que implican cambios menores, como reparaciones, mejoras estéticas o la instalación de elementos no estructurales. Cualquier obra, instalación o construcción en vuelo o subsuelo está sujeta a trámite administrativo, por ello es necesario que se asesore correctamente antes del comienzo de cualquier trabajo.

¿Qué se considera obra menor?

Te aportamos 20 ejemplos de para los que necesitarás la licencia de obra menor:

  1. Instalación de aire acondicionado: Para garantizar el cumplimiento de normativas y asegurar una instalación segura y adecuada.
  2. Cambio de pavimento: Incluso cambios aparentemente simples pueden requerir trámite administrativo para asegurar que se cumplan los estándares locales y la seguridad estructural.
  3. Pintura y revestimientos de paredes: Aunque pueda parecer un cambio estético menor, ciertos tipos de pinturas o revestimientos pueden tener regulaciones específicas.
  4. Reparación de instalaciones eléctricas: Cualquier modificación en el sistema eléctrico, incluso reparaciones, puede necesitar un trámite administrativo para garantizar la seguridad.
  5. Reparación de fontanería: Cambios en las instalaciones de fontanería, aunque sean reparaciones, pueden requerir trámite administrativo para asegurar la adecuación de las modificaciones.
  6. Cambio de ventanas: Incluso el reemplazo de ventanas puede necesitar un trámite administrativo para cumplir con estándares de eficiencia energética y estética.
  7. Instalación de cerramientos: Agregar cerramientos o vallas puede requerir permisos para asegurar la coherencia con las regulaciones locales.
  8. Construcción de pequeñas estructuras: Incluir estructuras como cobertizos, pérgolas o garajes pequeños puede requerir un trámite administrativo, incluso si son de tamaño reducido.
  9. Modificación de fachada: Cambios en la apariencia externa del edificio pueden necesitar aprobación para mantener la estética del entorno.
  10. Instalación de sistemas de riego: Incluso proyectos paisajísticos más pequeños pueden necesitar licencia para asegurar el uso responsable del agua.
  11. Acondicionamiento de sótanos o áticos: Convertir espacios en viviendas o áreas utilitarias puede requerir trámite administrativo para asegurar el cumplimiento de códigos de construcción.
  12. Modificación de puertas de acceso: Cambios en las puertas exteriores pueden requerir aprobación para garantizar la seguridad y coherencia con las normativas locales.
  13. Construcción de muros de contención pequeños: Incluso proyectos de paisajismo que involucren la construcción de muros pueden necesitar trámite administrativo para garantizar la estabilidad estructural.
  14. Instalación de sistemas de iluminación exterior: Proyectos que afectan la iluminación exterior pueden requerir trámite administrativo para minimizar impactos negativos en el entorno.
  15. Construcción de pequeñas piscinas o estanques: Incluso proyectos de paisajismo que involucren agua pueden necesitar trámite administrativo para garantizar el cumplimiento de normativas de seguridad.
  16. Instalación de paneles solares: Aunque favorecidos por su contribución a la sostenibilidad, instalar paneles solares puede requerir trámite administrativo para garantizar la conformidad con regulaciones locales.
  17. Construcción de pequeñas rampas o accesos para personas con movilidad reducida: Proyectos que afectan la accesibilidad pueden requerir trámite administrativo para cumplir con estándares de accesibilidad.
  18. Modificación de elementos estructurales no portantes: Cambios en elementos estructurales que no sostienen el edificio pueden requerir trámite administrativo para garantizar la estabilidad general.
  19. Instalación de antenas o parabólicas: Proyectos que involucren la instalación de dispositivos en la fachada o techo pueden requerir trámite administrativo para mantener la armonía visual.
  20. Cambio de uso de una habitación o espacio: Modificar el uso de un espacio puede requerir trámite administrativo para asegurar que cumple con las regulaciones de zonificación y seguridad.

El precio de una Obra Menor está sujeto a diversos factores y puede variar según la ubicación y las características específicas del proyecto. Al igual que con las obras mayores, es aconsejable comunicarse con el departamento de construcción local o profesionales en arquitectura para obtener una estimación precisa y comprender los costos asociados con tu proyecto específico.

¿Dónde se solicita la Licencia de Obra Menor?

Al igual que la Licencia de Obra Mayor, la Licencia de Obra Menor se solicita en el Ayuntamiento correspondiente a la ubicación de la obra, ya sea de trámite mediante Licencia o Declaración Responsable.

¿Cuánto tardan en concederla?

La Licencia de Obra Menor suele concederse de manera más rápida que la de obra mayor, pero los plazos pueden variar. En LP Urbanismo y Arquitectura, trabajamos diligentemente para agilizar este proceso y ofrecerte resultados eficientes. En el caso de tratarse de obra sujeta a Declaración Responsable, el registro de la misma con toda la documentación necesaria habilita para la ejecución de la obra, no es preciso que se espere a su resolución para la ejecución de la misma.

¿Se puede hacer una obra sin licencia?

Realizar una obra sin la licencia adecuada es ilegal y está sujeto a consecuencias legales y administrativas. Las licencias de obra son instrumentos legales que otorgan permisos para llevar a cabo proyectos de construcción o modificaciones arquitectónicas, y su obtención es un requisito fundamental en la mayoría de las jurisdicciones. Aquí hay algunas razones por las cuales no se debería realizar una obra sin la licencia correspondiente:

  • Requisito Legal: La legislación exige que se obtenga una licencia de obra antes de comenzar cualquier proyecto de construcción o modificación estructural. No cumplir con este requisito puede resultar en sanciones legales y multas.
  • Seguridad Estructural: La obtención de una licencia implica una revisión por parte de las autoridades competentes para garantizar que el proyecto cumpla con los estándares de seguridad estructural. Realizar una obra sin esta revisión puede poner en riesgo la seguridad de las personas que habitan o trabajan en el edificio.
  • Multas y Sanciones: La ejecución de obras sin licencia puede resultar en multas considerables impuestas por las autoridades locales. Estas multas pueden aumentar a medida que avanza la obra y se descubre la falta de licencia.
  • Paralización de la Obra: Las autoridades municipales tienen el poder de ordenar la paralización inmediata de una obra que se esté llevando a cabo sin la licencia correspondiente. Esto puede generar pérdida de tiempo y recursos para los involucrados.
  • Reparación de Daños: En algunos casos, si se realiza una obra sin licencia y se descubre más tarde, puede ser necesario deshacer o reparar lo construido ilegalmente, lo que puede generar costos adicionales.
  • Problemas Legales con la Propiedad: La falta de licencia puede generar problemas legales con la propiedad, especialmente si en el futuro se busca venderla o realizar transacciones inmobiliarias. Los compradores potenciales pueden desconfiar de propiedades con historiales de construcción irregular.

Gestionamos tu licencias de obra

Nuestro equipo de arquitectos ha llevado a cabo muchos expedientes como arquitectos municipales en la Administración, brindando un conocimiento profundo de los procesos y requisitos locales. Nuestra experiencia durante años nos permite agilizar los procesos sabiendo como se deben gestionar las licencias y que pasos seguir si surge alguna complicación en la tramitación de las mismas.

Cada proyecto es único y merece la atención especializada de profesionales que entiendan los matices y requisitos locales. Solicita información y nuestros profesionales te asesorarán sin compromiso.