En Andalucía, se ha implementado un instrumento legal conocido como AFO (Asimilado Fuera de Ordenación), que ofrece la posibilidad de regularizar construcciones que se encuentren en situación de ilegalidad urbanística.
A continuación exploraremos en profundidad qué es y para que sirve un informe AFO, requisitos, ventajas y como la nueva ley del suelo en Andalucía (LISTA) ha afectado a este proceso de regularización.
¿Qué es un informe AFO?
El informe AFO es un documento técnico que permite la regularización de construcciones en situación de fuera de ordenación, es decir, aquellas edificaciones que han sido ejecutadas sin la correspondiente licencia urbanística o que incumplen los parámetros establecidos por la normativa urbanística vigente.
Este informe, regulado por la Ley de Impulso de Sostenibilidad de Andalucía (LISTA), se basa en un proceso de evaluación y análisis exhaustivo de la construcción existente. El informe busca determinar si la edificación cumple con las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad y protección medioambiental requeridas.
Una vez obtenido el reconocimiento AFO favorable, la construcción se considerará asimilada a los efectos de la ordenación urbanística, lo que implica su regularización y el otorgamiento de los derechos y deberes inherentes a la legalidad urbanística.
¿Qué se puede regularizar con un AFO?
El AFO permite la regularización de distintos tipos de construcciones en situación de ilegalidad urbanística, entre las cuales se incluyen:
- Edificaciones residenciales: Viviendas unifamiliares, adosadas, plurifamiliares, etc.
- Edificaciones rurales: Casas de campo, cortijos, almacenes agrícolas, etc.
- Instalaciones industriales: Naves industriales, talleres, almacenes, etc.
- Infraestructuras turísticas: Hoteles, apartamentos turísticos, complejos vacacionales, etc.
- Construcciones auxiliares: Piscinas, garajes, porches, terrazas, etc.
Es importante destacar que no todas las construcciones podrán ser regularizadas a través del AFO. La normativa establece ciertos límites y condiciones que deben ser evaluados caso por caso. Además de ello, el regularizar la construcción no conlleva el uso, trámite que se deberá de estudiar su viabilidad.
¿Por qué regularizar una construcción?
La regularización de una construcción o vivienda sin licencia ofrece diversos beneficios tanto para los propietarios como para la comunidad en general. Algunas de las principales razones para considerar la legalización son las siguientes:
- Seguridad jurídica: Al regularizar una construcción, se obtiene la seguridad de que la misma cumple con las normativas y requisitos técnicos establecidos, evitando posibles sanciones y futuros problemas legales.
- Valoración y venta: Una construcción regularizada tiene un mayor valor en el mercado inmobiliario, lo que facilita su venta o alquiler en mejores condiciones.
- Acceso a servicios básicos: La regularización permite el acceso a servicios públicos como agua, electricidad y saneamiento, mejorando la calidad de vida de los residentes, siempre y cuando se cumplan los parámetros establecidos en la Ley y su viabilidad.
- Contribución a la ordenación del territorio: La regularización de construcciones existentes contribuye a la mejora del paisaje urbano y la planificación territorial, evitando la proliferación de construcciones ilegales y el deterioro del entorno.
Ventajas de hacer un AFO
La aplicación del AFO en Andalucía ofrece una serie de ventajas tanto para los propietarios como para la administración local. Algunas de las principales ventajas son las siguientes:
- Regularización: La principal ventaja del AFO es la posibilidad de regularizar una construcción que se encuentra en situación de ilegalidad. Este es un aspecto vital para evitar posibles sanciones e el futuro y poder disfrutar de los beneficios que aporta estar dentro del marco legal.
- Simplificación del proceso: El AFO proporciona un marco legal y procedimental claro para la regularización de construcciones, simplificando el proceso y evitando trámites burocráticos complicados.
- Ahorro de costes: En comparación con otros procedimientos de legalización, el AFO puede resultar más económico, ya que evita la necesidad de realizar obras de demolición o reconstrucción.
- Protección de derechos adquiridos: El AFO protege los derechos adquiridos por los propietarios de las construcciones, evitando la pérdida de inversiones realizadas y garantizando la seguridad jurídica.
- Contribución a la recaudación: La regularizaciones de construcciones mediante el AFO implica el pago de tasas y tributos correspondientes, lo que supone una fuente de ingresos para la administración local.
¿Qué tipo de construcciones se pueden regularizar con un AFO?
El AFO se aplica a construcciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación, es decir, aquellas que no cumplen con los parámetros establecidos por la normativa urbanística vigente. Algunos de los casos más comunes son:
- Construcciones sin licencia: Aquellas edificaciones que fueron ejecutadas sin la correspondiente licencia urbanística, ya sea por desconocimiento o incumplimiento de la normativa.
- Construcciones que exceden parámetros urbanísticos: Si una construcción supera los límites de altura, ocupación, volumen o cualquier otro parámetro establecido por la normativa urbanística, puede ser regularizada a través del Asimilado Fuera de Ordenación.
- Edificaciones en suelo no urbanizable: En determinadas zonas de Andalucía, existen construcciones ubicadas en suelo no urbanizable que pueden ser regularizadas mediante el AFO, siempre y cuando cumplan con ciertos requisitos.
Es importante destacar que un informe AFO se realiza mediante un estudio personalizado de cada caso, teniendo en cuenta las características específicas de la construcción y la normativa vigente. Si tienes dudas acerca de tu construcción, puedes ponerte en contacto con nosotros y te asesoraremos sobre tu caso en concreto.
Requisitos para regularizar con AFO
Para que una construcción pueda ser regularizada mediante el AFO, deben cumplirse una serie de requisitos establecidos por la normativa. Algunos de los requisitos más comunes son:
- Antigüedad: La construcción debe tener una antigüedad mínima, que varía según la normativa de cada municipio, pero generalmente se requieren al menos seis años de antigüedad desde su completa finalización.
- Seguridad estructural: La construcción debe ser técnicamente viable y cumplir con los requisitos de seguridad estructural establecidos por la normativa vigente.
- Afectación al medio ambiente: Es necesario que la construcción no cause un impacto significativo en el medio ambiente, respetando la normativa de protección del entorno natural y paisajístico.
- Servicios e infraestructuras: La construcción debe contar con acceso a servicios básicos como agua potable, electricidad y saneamiento, ya sea a través de conexiones legales o mediante la adopción de medidas correctoras.
Caso práctico: AFO en Andalucía
Con el objetivo de facilitar la comprensión del proceso del AFO, presentamos el casó típico que gestionamos en LP Urbanismo y Arquitectura, basado en una construcción en municipio de la provincia Granada (Andalucía).
Imaginemos una vivienda unifamiliar situada en una zona rural de un municipio. La construcción fue realizada hace diez años sin la licencia urbanística correspondiente, por lo que se encuentra en situación de ilegalidad. Los propietarios, preocupados por la seguridad jurídica y deseando contar con todos los servicios básicos, deciden iniciar el proceso de legalización mediante el AFO.
El primer paso consiste en contratar a un arquitecto especializado en urbanismo para realizar el informe AFO. El arquitecto lleva a cabo una inspección detallada de la construcción, verificando su antigüedad, seguridad estructural y compatibilidad con el planeamiento urbanístico vigente. Además, se realizan las gestiones necesarias para garantizar el acceso a los servicios básicos y se elabora un proyecto de adecuación de la construcción si fuera necesario.
Una vez completado el informe AFO favorable, se presenta la solicitud de regularización ante el Ayuntamiento correspondiente, adjuntando toda la documentación requerida, incluyendo el informe técnico, planos y fotografías. El Ayuntamiento evalúa la solicitud y, si todo está en orden, emite la correspondiente resolución de AFO, otorgando la regularización urbanística a la construcción.
Con la resolución de AFO en mano, los propietarios obtienen la seguridad jurídica de que su vivienda está regularizada. Además, pueden solicitar las conexiones legales a los servicios básicos, como el suministro de agua y electricidad, siempre y cuando sea viable y conforme a Ley. La vivienda adquiere un mayor valor en el mercado y los propietarios pueden disfrutar de todos los beneficios que conlleva una construcción legal.
Nueva ley LISTA: ¿En qué afecta?
Recientemente, se ha promulgado la nueva ley LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía), que tiene un impacto directo en el proceso de regularización de construcciones mediante el AFO.
La ley LISTA busca impulsar la sostenibilidad y la protección del territorio en Andalucía, estableciendo medidas para frenar la proliferación de construcciones ilegales y garantizar un desarrollo urbano ordenado.
En relación al AFO, la nueva ley ha introducido algunos cambios significativos. Por ejemplo, se ha establecido un plazo máximo de cinco años para solicitar la regularización mediante el AFO desde la entrada en vigor de la ley. Además, se han reforzado los requisitos medioambientales y se ha impulsado la eficiencia energética en las construcciones a legalizar.
La ley LISTA también ha impulsado la figura de los proyectos de actuación, que permiten la regularización de conjuntos de construcciones en una misma área. Estos proyectos requieren un mayor nivel de análisis y planificación, pero ofrecen la posibilidad de regularizar varias construcciones de forma conjunta, agilizando el proceso de legalización.
La nueva ley LISTA busca mejorar y fortalecer el proceso de regularización de construcciones mediante el AFO en Andalucía, fomentando la sostenibilidad, la eficiencia energética y la protección del territorio.
Contacta con profesionales
El AFO es una herramienta legal eficaz para la regularización de construcciones en situación de ilegalidad en Andalucía, pero es fundamental contar con profesionales especializados en urbanismo y arquitectura para realizar el estudio completo y gestionar el proceso.
En LP Urbanismo & Arquitectura contamos con una grandísima experiencia en la regularización de construcciones mediante AFO, de hecho el análisis y diagnostico previo que realizamos de cada caso, nos ha permitido tener un 100% de certificados AFO con resolución positiva.
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