La valoración catastral o valor catastral de un inmueble es un valor administrativo determinado de forma objetiva para cada bien inmueble conforme a las características contenidas en el Catastro Inmobiliario, resultante de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.
¿Para qué sirve la valoración catastral?
La valoración catastral sirve para establecer el valor de una propiedad y la base de cálculo para establecer el impuesto del IBI.
El IBI es un tributo directo de carácter real, de titularidad municipal y exacción obligatoria que grava sobre el valor catastral de los bienes inmuebles, se trata de un impuesto periódico y gestión compartida (con la Administración del Estado).
Catastro Inmobiliario
Las gestiones que necesitemos realizar entorno al valor Catastral incide se realizan principalmente en el Catastro Inmobiliario, ante el cual se deberán presentar aquellas alteraciones o alegaciones consideradas por el interesado o quien proceda sobre una propiedad.
Valor Catastral de un inmueble
La valoración catastral, se realiza de forma objetiva desde el Catastro Inmobiliario, para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:
- La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
- El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
- Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
- Las circunstancias y valores del mercado, valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.
Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.
Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes reguladores aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
Las ponencias de valores totales y parciales se someterán a informe del Ayuntamiento interesado conforme a lo establecido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y serán recurribles por recurso de reposición o vía económico-administrativa.
Ejemplo de valoración catastral de vivienda
Modificación del valor catastral
Ante una posible alteración del valor catastral, se puede obtener una valoración acorde a los valores reales ajustados a las características del bien inmueble, incidiendo directamente sobre el pago del impuesto anual del IBI, entre otros.
Normativa Reguladora
Esta regulado mendiante los Arts. 22, 23 y 32 de REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/2004, DE 5 DE MARZO, POR EL QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO. Normas 10, 11, 12, 13, 16 y 20 RD 1020/93.
Ponencias de valores: La ponencia de valores sirve para la determinación del valor catastral que recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores. Las ponencias de valores serán de ámbito municipal, salvo que otras circunstancias justifiquen una extensión mayor.
Ejemplo de Valoración Catastral en Granada (Caso real)
Laura Gómez, vecina de Peligros, contactó con nosotros hace un par de meses ya que el año pasado le realizaron una revisión del valor catastral de su vivienda desde la propia Gerencia Territorial de Catastro; tras ella, este año le había subido el impuesto del IBI casi el doble que el año anterior y además le pedían que abonase la diferencia entre ambos los 4 años anteriores a la notificación del nuevo valor, siendo un importe reclamado bastante cuantioso.
El problema erradicaba en que los valores adoptados por Catastro no se ajustaban a la realidad de la vivienda de Laura, para ello y tras el estudio de la Ponencia de Valores y aplicando a la realidad de la propiedad, se propuso una nueva valoración catastral ajustada a la vivienda.
Posteriormente, se nos han notificado la admisión de la valoración presentada, siendo significativamente inferior a la notificada y por tanto, un gasto anual reducido y sobre todo ajustado a la realidad, importante para otras operaciones que se puedan derivar de la propiedad para otros casos.
Valoración Catastral en Andalucía
En LP Urbanismo y Arquitectura realizamos valoraciones catastrales de viviendas e inmuebles por toda la geografía española, si bien es cierto que debido a la ubicación de nuestro estudio de arquitectura en Granada, la mayor parte de valoraciones, recursos y gestiones ante Catastro se realizan en las provincias andaluzas.
Si necesitas ayuda con la valoración catastral en Granada o cualquier otra provincia, tienes dudas sobre el coeficiente multiplicador, quieres calcular el valor catastral, saber su referencia o realizar cualquier gestión ante la administración pública, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos.
