Cada vez más inversores inmobiliarios nos solicitan informes Due Diligence debido a las gran ventaja que aportan en el momento de tomar importantes decisiones sobre los activos. Si todavía no sabes a que nos referimos, aquí te lo contamos en detalle.
¿Qué es una Due Diligence?
La Due Diligence o Diligencia debida es un proceso exhaustivo de investigación y análisis que se lleva a cabo antes de la adquisición de un activo inmobiliario. Consiste en evaluar y verificar diversos aspectos relacionados con la propiedad, como su situación legal, urbanística, financiera y fiscal.
El objetivo principal de una Due Diligence inmobiliaria es obtener información detallada y precisa sobre el activo para tomar decisiones informadas y minimizar los riesgos asociados con la transacción. Normalmente, los resultados del estudio se entregan con un informe detallado.
¿Para qué sirve una Due Diligence Urbanística?
La Due Diligence urbanística se centra en evaluar los aspectos relacionados con la normativa urbanística y las regulaciones locales que afectan a un determinado terreno o propiedad. Este proceso es fundamental para identificar posibles restricciones o limitaciones que puedan afectar el desarrollo o la utilización del activo inmobiliario.
Al realizar este estudio se pueden descubrir oportunidades o problemas que podrían influir en la viabilidad y rentabilidad de un proyecto. Sin duda, este estudio es imprescindible para que los inversores cuenten con las máximas garantías antes de adquirir una determinada propiedad.
¿Cuándo debe un comprador contratar una Due Diligence?
Un comprador debe considerar contratar una Due Diligence inmobiliaria antes de finalizar la compra de un activo. Idealmente, este proceso se lleva a cabo una vez que se ha alcanzado un acuerdo preliminar con el vendedor y antes de firmar cualquier contrato vinculante.
Esto permite al comprador obtener una visión clara de los aspectos clave del activo y evaluar su idoneidad para los objetivos del proyecto.
¿Cuándo debe un vendedor contratar una Due Diligence?
Si bien es común que los compradores sean los responsables de realizar una Due Diligence, los vendedores también pueden beneficiarse al realizarla de forma proactiva. Contratar este estuido antes de poner un activo en el mercado puede ayudar al vendedor a identificar posibles problemas o restricciones y abordarlos de antemano. Esto permite presentar una propiedad con una mayor transparencia y reducir la posibilidad de retrasos o complicaciones durante el proceso de venta.
¿Qué implica a nivel urbanístico una Due Diligence?
A nivel urbanístico, una Due Diligence implica evaluar la normativa y regulaciones urbanísticas que afectan a la propiedad en cuestión. Esto incluye la revisión de los planes de ordenación urbanística, las restricciones de uso del suelo, los límites de construcción, las servidumbres o cualquier otro aspecto relevante para el desarrollo del proyecto.
Durante la Due Diligence urbanística, se analizará detalladamente la documentación oficial relacionada con la propiedad, como los planes de ordenación vigentes, los permisos de construcción existentes y cualquier restricción urbanística específica que pueda afectar el desarrollo.
Además, se realizará una inspección del terreno para evaluar su conformidad con las regulaciones urbanísticas. Esto implica verificar aspectos como la calificación del suelo, la densidad de construcción permitida, las áreas verdes obligatorias y cualquier otra disposición que pueda influir en el diseño y desarrollo del proyecto.
También se examinarán los servicios e infraestructuras disponibles en el área, como el acceso a vías principales, la disponibilidad de agua, electricidad, alcantarillado y telecomunicaciones. Esta información es fundamental para evaluar la viabilidad y las posibles limitaciones del proyecto.
Una Due Diligence urbanística implica:
- Revisión exhaustiva de los planes de ordenación y regulaciones urbanísticas aplicables.
- Evaluación de las restricciones de uso del suelo y los límites de construcción.
- Inspección del terreno para verificar la conformidad con las regulaciones.
- Análisis de los servicios e infraestructuras disponibles en el área.
¿Qué implica a nivel legal una Due Diligence?
La Due Diligence legal se enfoca en evaluar los aspectos legales relacionados con la propiedad y la transacción inmobiliaria. Este proceso implica revisar la documentación legal pertinente, como los títulos de propiedad, los contratos de compraventa anteriores, las hipotecas u otros gravámenes, los permisos y licencias existentes, entre otros.
Durante la Due Diligence legal, se verifica la titularidad y la existencia de cargas o gravámenes sobre la propiedad. También se investiga la existencia de litigios pendientes o disputas legales que puedan afectar la propiedad o su valor. Es importante asegurarse de que el vendedor tenga plenos derechos de propiedad y capacidad legal para vender el activo.
Además, se revisan los contratos y acuerdos relacionados con la propiedad, como arrendamientos, contratos de gestión o servicios, y cualquier otro documento que pueda tener implicaciones legales. Esto ayuda a evaluar cualquier compromiso contractual existente y los derechos y obligaciones que se transferirán al comprador.
Una Due Diligence legal implica:
- Verificación de la titularidad y existencia de cargas o gravámenes sobre la propiedad.
- Investigación de litigios o disputas legales pendientes.
- Revisión de contratos y acuerdos relacionados con la propiedad.
¿Qué implica una Due Diligence a nivel fiscal?
La Due Diligence fiscal se centra en evaluar los aspectos fiscales y tributarios relacionados con la propiedad y la transacción inmobiliaria. Esto implica revisar los registros contables y fiscales, así como los impuestos y tasas asociados con la propiedad.
Durante la Due Diligence fiscal, se analizan los impuestos y tasas locales, regionales y nacionales aplicables a la propiedad, como el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto de transferencia de propiedades, el impuesto sobre la renta y otras obligaciones fiscales. Se examina el cumplimiento de estas obligaciones por parte del vendedor y se evalúa el impacto que podrían tener en la rentabilidad del proyecto.
Además, se revisan los beneficios fiscales disponibles, como incentivos para la rehabilitación de edificios históricos o exenciones fiscales para ciertos tipos de desarrollos. Estos beneficios pueden afectar positivamente la viabilidad económica del proyecto y deben ser considerados durante la evaluación.
Es importante tener en cuenta que las regulaciones fiscales pueden variar según el país o la región, por lo que es fundamental contar con expertos en la materia para garantizar una adecuada evaluación de los aspectos fiscales.
La Due Diligence fiscal implica:
- Revisión de los registros contables y fiscales relacionados con la propiedad.
- Análisis de los impuestos y tasas aplicables, así como de su cumplimiento.
- Evaluación de los beneficios fiscales disponibles.
¿Qué aporta la Due Diligence a un inversor?
La Due Diligence inmobiliaria y urbanística proporciona una serie de beneficios significativos a los inversores, ya que les permite tomar decisiones minimizando riesgos. Al realizar una Due Diligence adecuada, un inversor puede obtener las siguientes ventajas:
- Evaluación precisa del activo: El resultado del estudio roporciona una visión detallada de la propiedad, incluyendo su situación legal, urbanística, técnica y financiera. Esto ayuda a los inversores a comprender plenamente el potencial y las limitaciones del activo.
- Identificación de oportunidades y riesgos: El informe revela oportunidades ocultas, como incentivos fiscales, posibilidades de desarrollo adicionales o mejoras en la infraestructura local. Al mismo tiempo, también ayuda a identificar posibles riesgos, como restricciones legales o ambientales, que podrían afectar el éxito del proyecto.
- Toma de decisiones fundamentadas: Con la información obtenida, los inversores pueden tomar decisiones fundamentadas y estratégicas. Pueden evaluar si el activo cumple con sus objetivos de inversión, si se ajusta a su perfil de riesgo y si ofrece el potencial de rentabilidad esperado.
- Negociación efectiva: Proporciona una base sólida para la negociación de términos y condiciones. Con información precisa sobre la propiedad, los inversores pueden negociar de manera más efectiva y asegurarse de obtener el mejor acuerdo posible.
- Minimización de riesgos: Al identificar y evaluar los riesgos asociados con la propiedad, permite a los inversores implementar medidas de mitigación y reducir la exposición a posibles problemas legales, financieros o técnicos.
La Due Diligence inmobiliaria y urbanística es un proceso crucial para los inversores, ya que les brinda una comprensión completa de la propiedad y les permite tomar decisiones estratégicas. Un estudio de calidad ayuda a los inversores a maximizar el éxito de sus proyectos y minimizar los riesgos asociados con las transacciones inmobiliarias.
