La discrepancia de superficies se da porque actualmente el terreno nacional posee dos registros inmobiliarios independientes: Catastro y Registro de la Propiedad. Es frecuente que los datos con los que cuentan cada uno de ellos no coincidan, problemática mucho más generalizada en inmuebles “antiguos” ya que o no poseen datos fiables o los recogidos muestran errores, no olvidemos que Catastro mide desde imagen aérea y asigna superficies conforme a ello, acumulando numerosos errores, principalmente, errores en cuanto a la superficie asignada, de ahí la discrepancia de superficies.
¿Por qué eliminar la discrepancia de superficies?
Es importante poder ajustar los datos físicos reales de un mismo inmueble reflejados en los diferentes registros inmobiliarios; es decir, que se recoja de forma real y con seguridad jurídica aquellos datos asociados inherentemente a una propiedad y por tanto con incidencia directa ante el propietario (de ahí el valor de su propiedad o los impuestos que le genera).
Catastro y Registro de la Propiedad
Las administraciones intervinientes, son dos, Catastro y Registro de la Propiedad, actúan de forma similar en algunos aspectos pero son administraciones independientes.
El Registro de la Propiedad es un servicio público que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, entre otros. Su finalidad es dar seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario, incluyendo toda la información relevante sobre la finca: descripción, titular y cargas que pesan sobre ellas. No se trata de una inscripción obligatoria aunque sí aconsejable.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su inscripción es obligatoria y gratuita, sirviendo de base para la aplicación de impuesto del IBI, entre otros.
Ejemplo de discrepancia de superficies en vivienda
¿Cómo arreglar una discrepancia de superficies?
Una vez detectada la discrepancia entre ambas superficie reflejadas, es el propietario el que debe de iniciar el trámite con el fin de poder ajustarlas a la realidad, para ello debe de valerse de un técnico competente y capacitado para poder realizar aquellos documentos para poder identificar y resolver los datos erróneos que se recogen. Una vez detectado el error, la Ley Hipotecaria habilita varios caminos para su solución:
- La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
- El deslinde registral de la finca.
- La rectificación de su descripción.
- La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
- La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
- Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
- El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
- El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
- El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.
Para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, se permite la existencia de errores pequeños, en la superficie en relación al Catastro. Si la discrepancia no supera el al 10%, la rectificación de la escritura no necesita la apertura de expediente y no queda impedida su inscripción. Si la diferencia supera ese 10%, el notario procederá a la apertura de expediente hipotecario.
Ante esta problemática, es importante subsanar; este tema puede generar problemas a un propietario interesado por ejemplo en la venta de una propiedad. Es importante conocer que mientras existe la discrepancia, debiendo saber que la entidad que prevalece es el Registro de la Propiedad.
Normativa reguladora
En 2015 se modificó la Ley Hipotecaria mediante la aprobación del Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Unos de los objetivos de la Ley es lograr la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.
Discrepancia de superficie en Granada (Caso real)
Ana, desde Íllora, contactó con nosotros dado que al acudir a Notaría para poder Escriturar su vivienda, ejecutada en 1945, aparecían datos disconformes en cuanto a su superficie en Registro y en Catastro. La vivienda es muy antigua, en Registro se reflejaba una vivienda de una sola planta y gran parte de ella dedicada a zona de cuadra, por el contrario, Catastro, le otorgaba una superficie construida de dos plantas completas sobre el solar y con uso residencial.
Una vez visitada, medida y verificados los datos, se detecta que ninguno de los registros estaba ajustado a la realidad, se trataba de una vivienda con 2 plantas y 2 patios, los cuales desde Catastro tampoco se identificaban y por tanto, le asignaban una superficie construida superior a la real.
Procedimos a preparar la documentación necesaria, se procedió a su Escritura notarial, registro y posteriormente su modificación ante Catastro. Actualmente, la vivienda ha conseguido ajustar su realidad física con la jurídica, catastral y registral, procediendo a pagar impuestos conforme a lo que procede e identificando su inmueble de forma exacta y sin problema para una posible venta, valoración, donación o hipoteca, si así fuese necesario.
